Eigentümer

Was passiert, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind?


Sind mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch einer Immobilie eingetragen,

ist die Konsequenz beim Verkauf an sich klar. Soll die Immobilie verkauft werden,

muss jeder eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen und die

Eigentumsumschreibung auf den Erwerber im Grundbuch bewilligen. In der Praxis

gibt es jedoch Unterschiede beim Verkauf. Gut ist, wenn Fragen und Unklarheiten

möglichst im Vorfeld erkannt und abgeklärt werden. Nur so lässt sich der

Immobilienverkauf verzögerungsfrei und ohne Frustration abwickeln.

URBAN GOOD LIVING begleitet Sie kompetent auf dem Weg von der ersten Planung

bis zur Beurkundung des Kaufvertrages.

 

1. Gründe, warum mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind
Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, gehört das Grundstück nicht einer Person allein. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ist es meist so, dass Ehegatten gemeinsam das Grundstück erworben und bebaut oder eine Bestandsimmobilie gemeinsam gekauft haben und im Regelfall zu gleichen Anteilen im Grundbuch eingetragen sind. Da heute viele Immobilien vererbt werden, sind im Grundbuch oft mehrere Eigentümer als Miterben einer Erbengemeinschaft eingetragen. 
Nicht zuletzt kann es auch einfach so sein, dass mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie gekauft haben (z.B. ein Mietshaus in einer Großstadt wie Berlin in Form einer Geldanlage) und deshalb im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind.

2. Welche Auswirkungen ergeben sich im Grundbuch?
Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, erfolgt die Eintragung im Grundbuch nach § 47 Grundbuchordnung dergestalt, dass die Anteile der Eigentümer in Bruchteilen angegeben werden (z.B. Person A 1/3, Person B 2/3) oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird (z.B. A, B und C in Erbengemeinschaft). Sind keine Anteile eingetragen, ist davon auszugehen, dass alle eingetragenen Personen gleiche Anteile an der Immobilie besitzen.

3. Wie ist der rechtliche Hintergrund, wenn mehrere Eigentümer eingetragen sind?
Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, handelt es sich meist um eine Bruchteilsgemeinschaft. Das Recht der Bruchteilsgemeinschaft ist in §§ 741 ff BGB geregelt. Bei Bruchteilsgemeinschaften steht ein Recht mehreren Personen gemeinschaftlich zu. Im Regelfall haben alle Teilhaber gleiche Anteile. Steht der Verkauf an, kommt es darauf an, ob und inwieweit ein Teilhaber über seinen Anteil verfügen kann.

Es kann aber auch sein, dass die Eigentümer als Gesamthandsgemeinschaft zu betrachten sind. Klassische Fälle einer Gesamthandsgemeinschaft sind neben der Erbengemeinschaft die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) und die eheliche Gütergemeinschaft (§ 1416 BGB).

4. Wie ist das bei Wohnungseigentümergemeinschaften?
Ein Sonderfall besteht dann, wenn die Immobilie in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt ist und es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch aus lediglich zwei Personen bestehen. In diesem Fall erwirbt der Erwerber Wohnungs- und Teileigentum, so wie es im Grundbuch eingetragen ist. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer muss sein Sondereigentum und damit seine Miteigentumsanteile in einem eigenständigen Kaufvertrag an den Erwerber übertragen. Erwirbt der Erwerber lediglich eine Wohnung, bei der mehrere Wohnungseigentümer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, müssen ganz normal alle Eigentümer dieser Wohneinheit dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beurkunden. Sollte der Erwerber zehn Wohneinheiten erwerben wollen, bedarf es zehn einzelner, individueller Kaufverträge. Auch wenn die Kaufverträge inhaltlich identisch sein sollten, müssen sie dennoch einzeln beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden.

5. Mehrere Eigentümer / Welche Möglichkeiten gibt wenn einer verkaufen will?
Grundsätzlich ist im Vorfeld zu prüfen, ob es sich bei den Eigentümern um eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesamthandsgemeinschaft handelt. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft können die Eigentümer, mit Ausnahme der ehelichen Gütergemeinschaft, in der Regel frei über Ihren Eigentumsanteil verfügen. 

Gleichzeitig ist aber auch die Frage zu beantworten, ob der Verkauf eines ideellen Miteigentumsanteils, zum Beispiel der Verkauf eines halben Hauses oder einer halben Wohnung, überhaupt marktgängig ist. Sie also einen Interessenten, einen Käufer finden können.

Notfalls bleibt als Lösung nur die Teilungsversteigerung. Auch die Aufteilung in Wohnungseigentum kann ein gangbarer Weg.

5.1 Welche Vorraussetzungen braucht der Verkauf?
Der Verkauf eines „halben Hauses“ oder einer „halben Wohnung“ ist immer mit zusätzlichem Aufwand verbunden. Die beste Lösung ist es daher, den Verkauf gemeinschaftlich und einvernehmlich zusammen mit dem Miteigentümer anzugehen. Oft hilft es auch, wenn Sie sich eines guten Moderators bedienen. Ein professioneller Immobilienmakler kann hier unter Umständen hilfreich sein. So können hinderliche Emotionen mitunter kompensiert werden und Logik und Fachkompetenz erhalten einen gebührlichen Platz im Verkaufsprozess.

Auf jeden Fall sollte geklärt werden wann die Immobilie verkauft werden soll, welcher Mindestverkaufspreis erzielt werden soll und wie dieser Verkaufserlös verteilt werden soll. Eine belastbare Angebotspreisermittlung ist also obligatorisch. Alle für einen Verkauf relevanten Unterlagen müssen beschafft werden, neben den rechtlichen Grundlagen wie Grundbuch etc. gehört immer auch ein Energieausweis mit dazu.

Sind alle Unterlagen beisammen und die Voraussetzungen erfüllt, entsteht eine aussagefähige Dokumentation der Immobilie, des Hauses oder der Wohnung. Dieses Exposé ist Grundlage für den Verkauf.


5.2 Eigentümergemeinschaft – Vorboten des Verkaufs
Eigentümergemeinschaften haben Tücken und Eigenheiten, die durch die verschiedenen Interessen der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft entstehen. Ist einmal Unfrieden oder Uneinigkeit entstanden, ist ein Verkauf des Miteigentumsanteils oft die beste Lösung. Bei der Trennung einer ehelichen Gemeinschaft wird dies sehr deutlich. Dieses Muster ist oft auch auf andere Eigentümergemeinschaften übertragbar.

Sofern Sie sich in einer solchen Lage befinden, sollten Sie beginnen die Voraussetzungen und Unterlagen für einen Verkauf zusammen zu tragen und den Ausstieg aus der Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft vorbereiten. Sie ersparen sich nicht selten vorprogrammierten Ärger.

5.3 Welche Möglichkeiten habe ich meinen Anteil zu verkaufen?
Es ist immer die beste Lösung gemeinschaftlich und einvernehmlich zu handeln und die Immobilie freihändig zu verkaufen, die Gemeinschaft im Guten aufzulösen. Aber dies ist nicht immer erreichbar, auch wenn die Logik es gebietet. In einer Bruchteilsgemeinschaft können Sie Ihren Miteigentumsanteil frei verkaufen. Voraussetzung ist natürlich, dass er marktgängig ist.

Unter Umständen bietet sich auch eine vorherige Aufteilung in separates Wohnungseigentum an. Sofern keine Einigung erzielt werden kann, bleibt Ihnen nur die Lösung durch eine sogenannte Teilungsversteigerung. Diese kann jeder Miteigentümer, unabhängig von seinen Eigentumsanteilen, beantragen. Das Verfahren entspricht praktisch einer Zwangsversteigerung.

Eine weitere Lösung, zwar nicht die beste Lösung,  wäre der einvernehmliche Verkauf, bei der der verkaufsunwillige Miteigentümer quasi zu Verkauf gezwungen wird. Jedoch werden im Zuge einer Teilungsversteigerung nicht selten um 20% niedrigere Verkaufserlöse erzielt. Aber es ist eben der einzige Weg, den Verkauf zu erzwingen. Wir raten deshalb immer zum Gespräch, zum Versuch der Einigung, wenn es darum geht ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen.

6. Wie ist der Kaufvertrag zu formulieren?
Sind im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer einer Immobilie eingetragen, müssen diese Personen im Kaufvertrag namentlich auf der Verkäuferseite bezeichnet werden. Meist gibt der Kaufvertrag die Beteiligungsverhältnisse wieder. Für den Erwerber der Immobilie spielt es jedoch keine Rolle, da die Beteiligungsverhältnisse nur auf der Verkäuferseite relevant sind. Im Ergebnis ist es stets so, dass jeder eingetragene Eigentümer auf der Verkäuferseite dem Verkauf der Immobilie zustimmen muss, egal in welcher Größenordnung er als Eigentümer an der Immobilie beteiligt ist.

7. Was ist, wenn sich ein Eigentümer im Beurkundungstermin vertreten lässt?
Sind mehrere Personen im Grundbuch eingetragen, ist es oft nicht einfach, alle Personen gleichzeitig in einem einzigen Beurkundungstermin vor dem Notar zu vereinen. In der Praxis kommt es deshalb vor, dass sich ein Eigentümer durch eine andere Person vertreten lässt, beispielsweise einen Miteigentümer beauftragt, für ihn den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Zunächst ist es so, dass die Vollmacht für die bloße Beurkundung des Kaufvertrages formfrei möglich ist und es an sich genügt, wenn der Vertreter eine schriftliche Vollmacht des vertretenden Eigentümers präsentiert. Das Problem ergibt sich aber daraus, dass zum Vollzug des Grundbuches und der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber die Vollmacht „in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form“ nachzuweisen ist. So steht es in § 29 Grundbuchordnung. Im Ergebnis führt also kein Weg daran vorbei, dass der vertretene Eigentümer vorher in ein Notariat geht und dort die Vollmacht für seinen Vertreter beurkundet. Die vor einem ausländischen Notar erklärte Vollmacht wird in Deutschland im Regelfall nicht anerkannt.

Der Notar, der dann den Kaufvertrag beurkundet, muss daher prüfen, ob der Vertreter vom Umfang seiner Vertretungsmacht überhaupt berechtigt ist, den Kaufvertrag zu beurkunden. Bestehen Zweifel, und erscheint eine spätere Genehmigung durch den vertretenen Eigentümer ausgeschlossen, muss der Notar die Beurkundung ablehnen (BGH NJW 1988, 1206). Außerdem muss er den Vertreter im Rahmen seiner Notaraufgaben darauf hinweisen, dass er gegebenenfalls noch eine notariell beurkundete Vollmacht des vertretenden Eigentümers nachreichen muss.

8. Fazit
Im Regelfall erfolgt die Beurkundung problemlos. Im Idealfall werden die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie im Vorfeld überprüft und Zweifel frühzeitig abgeklärt. Alles andere gefährdet die Abwicklung des Kaufvertrages und kann zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen führen. Und Frustration der Beteiligten ist nicht das Ziel. Im ungünstigsten Fall tritt der Erwerber vom Kaufvertrag zurück.

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