Erbschaft und Steuer bei Immobilienverkauf

Wenn Sie eine Immobilie erben, übernehmen Sie die Spekulationsfrist vom Erblasser.

 

Das bedeutet zum Beispiel:

 

Hatte der Erblasser eine vermietete Immobilie seit über 10 Jahren in seinem Besitz, sind Sie bei einem Verkauf von der Spekulationssteuer befreit. Hat der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung bzw. Fertigstellung oder im Jahr des Vererbens sowie in den letzten zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt, sind Sie ebenfalls von der Spekulationssteuer befreit.

 

Die eventuelle Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten.

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Wann wird die Erbschaftssteuer fällig?

Erbschaftssteuer fällt vom Grunde her immer dann an, wenn jemand stirbt und somit auf Seiten des Erben ein so genannter Erwerb von Todes wegen vorliegt. Tatsächlich fällt sie jedoch nur dann an, wenn der Wert des auf den jeweiligen Erben entfallenden Erbteils den jeweils geltenden Freibetrag für die Erbschaftssteuer übersteigt. Dabei gilt, dass die Steuerbelastung umso höher ausfällt, je entfernter Erblasser und Erbe miteinander verwandt waren.

Zudem hat der Gesetzgeber für das geerbte Familienheim steuerlich vorteilhafte Ausnahmen vorgesehen. Je nach Verwandtschaftsgrad, Art und Wert des Nachlasses ist es aufgrund vieler steuerlicher Details möglich zu erben, ohne dass Erbschaftsteuer gezahlt werden muss. Über eine vorausschauende Konzeption des Testaments oder Erbvertrags oder auch im Rahmen von Schenkungen zu Lebzeiten lässt sich mitunter auch erreichen, dass die Erbschaftssteuer vermieden werden kann.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Erbschaftssteuer sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) definiert. Dies bedeutet, dass Schenkungen ebenso wie Erbschaften besteuert werden.

 

Es gibt jedoch eine entscheidenden Unterschied, der sich nutzen lässt, um Erbschaftsteuer zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren:

 

So können die Freibeträge bei Schenkungen alle zehn Jahre genutzt werden.

Erbschaftssteuer – Freibeträge und Steuerklassen


Erbschaftssteuer – wie hoch ist sie eigentlich?

 

Das lässt sich pauschal nicht sagen, denn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht eine unterschiedlich hohe Besteuerung für Erben vor.

 

Dabei gilt: Die Regelungen sind umso vorteilhafter, je enger Erblasser und Erbe miteinander verwandt waren. Erreicht wird dies durch unterschiedlich hohe Freibeträge und Steuersätze, die jeweils einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet sind.

ERWERBER-STEUERKLASSEN-FREIBETRÄGE

Personen                                               Steuerklasse                     Betrag

Ehegatten, Lebenspartner                           I                                 500.000 €

Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder             I                                 400.000 €

Enkel                                                                I                                 200.000 €

Übrige Personen*                                         I                                 100.000 €

Geschwister                                                   II                                  20.000 €

alle übrigen Erben                                        III                                 20.000 €

* Zum Beipiel Eltern, Großeltern und andere Personen der Steuerklasse I.

Die Erbschaftssteuer-Freibeträge sind gemäß wie folgt gestaffelt, wobei sich die Steuerklassen aus § 15 ErbStG und die Freibeträge in § 16 ErbStG festgelegt sind.

Steuerklassen hängen vom Wert des Erbes ab

WERT DES ERBES            STEUERKLASSE I      STEUERKLASSE II      STEUERKLASSE III

bis 75.000 Euro                           7%                             15%                             30%

bis 300.000 Euro                        11%                            20%                             30%

bis 600.000 Euro                        15%                            25%                             30%

bis 6.000.000 Euro                     19%                            30%                             30%

bis 13.000.000 Euro                   23%                            35%                            50%

bis 26.000.000 Euro                   27%                            40%                            50%

ab 26.000.000 Euro                   30%                             43%                            50%

Wann ist das Erbe von der Erbschaftssteuer befreit?

Hier Beispiel:

 

In § 13 ErbStG ist aufgelistet, welche Nachlassgegenstände von der Erbschaftsteuer befreit sind:

  • Für Erben der Steuerklasse I: 41.000 Euro für Hausrat (Einrichtung / Kleidung) bleibt bis zu einem Wert von 41.000 Euro.

  • Für Erben der Steuerklasse I: 12.000 Euro Persönliche Güter (z.B. Schmuck, Uhren).

  • Für Erben der Steuerklasse II und III: 12.000 Euro für Hausrat und persönliche Güter.

  • 20.000 Euro für Personen, die den Erblasser unentgeltlich oder gegen zu geringes Entgelt gepflegt haben.

  • unter bestimmten Voraussetzungen: Kunstsammlungen und –gegenstände

  • Grundbesitz, der dem Allgemeinwohl dient

  • Erbe, das politischen Parteien zugedacht ist

  • Nachlass, der an Kirchen, mildtätige und gemeinnütze Organisationen gehen soll.

  • Das Familienheim – das selbst bewohnte Haus oder die selbst genutzte Wohnung des Verstorbenen kann steuerfrei vererbt werden, wenn der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner die Immobilie mindestens zehn Jahre weiter bewohnt.

  • Das Familienheim – sofern Kinder es ebenfalls mindestens zehn Jahre selbst nutzen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt (bei mehr Wohnfläche ist der übersteigende Anteil zu versteuern).

  • Betriebsvermögen (hierzu gelten verschiedene Vorgaben und Einschränkungen)

 

Auch die geltenden Freibeträge führen dazu, dass für den Nachlass keine Erbschaftssteuer anfällt.

Erbschaftssteuer Beispiel:

Ein verheirateter Mann stirbt. Seine Ehefrau wird Alleinerbin, der Nachlass besteht ausschließlich aus zwei Wohnungen, die zusammen einen Wert von 480.000 Euro haben. Dann fällt keine Erbschaftssteuer an, weil der Freibetrag höher ist als der Wert der Immobilien.

Umfasst der Nachlass hingegen auch ein Grundstück mit einem Wert von beispielsweise 100.000 Euro, müsste die Ehefrau hingegen 80.000 Euro versteuern, sofern es sich bei keiner der Wohnungen um das Familienheim handelte und sie auch keine Selbstnutzung für mindestens zehn Jahre beabsichtigt.

Gemäß § 17 ErbStG bleibt auch ein so genannter Versorgungsfreibetrag für Ehegatten und Kinder steuerfrei. Für Ehegatten beträgt dieser 256.000 Euro, er wird mit seinen anderen (etwa einer Betriebsrente) verrechnet. Für Kinder zwischen 5 und 27 Jahren sinkt der Betrag mit zunehmendem Alter schrittweise von 52.000 auf 10.300 Euro, wobei Versorgungsbezüge wie etwa eine Waisenrente ebenfalls verrechnet werden.

Erbschaftssteuer – Verkehrswert Haus

 

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben oder zur Erbschaft eine andere Immobilie gehört, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert anhand eines standardisierten Verfahrens für die Wertermittlung. Dieser wird auch als „gemeiner Wert“ bezeichnet und dient als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer auf Immobilien. Es findet keine Besichtigung vor Ort statt. Dies kann dazu führen, das der Verkehrswert höher ausfällt als anhand eines Wertgutachtens, dass ein Sachverständiger mit Ortsbesichtigung durchführt. Das kann beispielsweise bei ungünstig belichteten Wohnungen der Fall sein oder wenn die Immobilie in einem sehr sanierungsbedürftigen Zustand ist.

Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer für Immobilien anfällt, hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser (gelten evtl. Sonderregelungen wie beispielsweise für Ehegatten beim Familienheim)?

  • Art der weiteren Verwendung (Sonderregelung bei Selbstnutzung durch Ehegatten/Kinder)

  • Nutzungsart (Familienheim? Vermietet?)

  • Verkehrswert (führt er zum Überschreiten des geltenden Freibetrags?)

 

Ein Beispiel:

Wird ein Enkelkind Alleinerbe eines Hauses mit einem Wert von 250.000 Euro, gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro, für die verbleibenden 50.000 Euro gilt ein Steuersatz von sieben Prozent. Es fällt also Erbschaftssteuer in Höhe von 3.500 Euro an. Würde hingegen ein Kind Alleinerbe werden, fiele aufgrund des Freibetrags von 400.000 Euro überhaupt keine Erbschaftssteuer für das Haus an. Wäre der Wert der Immobilie deutlich höher, käme es darauf an, ob es sich um das Familienheim handelt und wie die Erben dies weiter nutzen. Würde das Kind sein geerbtes Haus verkaufen, wäre Steuer auf das Erbe zu zahlen, sofern der Verkehrswert 400.000 Euro übersteigt.

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Erbschaftssteuer – Sonderregelung für vermietete Immobilien und das Eigenheim

Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz sieht in zwei Fällen Sonderregelungen bezüglich der Erbschaftssteuer für Immobilien vor:

Vermietete Wohnimmobilie

Bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermietetem Haus werden gemäß § 13d ErbStG lediglich 90 Prozent des Verkehrswerts besteuert. Es erfolgt also ein pauschaler Bewertungsabschlag, der je nach Konstellation zu einer geringeren Erbschaftssteuer oder sogar eine Steuerbefreiung bewirken kann (sofern aufgrund des Abschlags der Freibetrag unterschritten wird).

Familienheim

Die Immobilie, die der Erblasser zuletzt bewohnt hat, wird auch als Familienheim bezeichnet. Für ein selbst genutztes Haus oder eine selbst genutzte Wohnung sieht das Gesetz gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4 ErbStG eine Steuerbefreiung vor, sofern

  • ...der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim mindestens zehn Jahre weiter bewohnt.

  • ...Kinder die Immobilie mindestens zehn Jahre weiter nutzen. Für sie gilt die Steuerfreiheit jedoch eingeschränkt und nur für eine Wohnfläche bis zu 200 m². Ist das Familienheim größer, muss die darüber hinausgehende Wohnfläche versteuert werden, falls der Freibetrag bereits ausgeschöpft wurde.

Kann man die Erbschaftssteuer vermeiden?

Die Erbschaftssteuer kann durch eine umsichtige Gestaltung der Übertragung auf die Erben in vielen Fällen vermieden werden. Diese Thematik ist vor allem dann für künftige Erblasser wichtig, wenn es darum geht, ein größeres Immobilienvermögen beziehungsweise einen insgesamt hohen Nachlasswert zu vererben.

 

Der Grund: Ist dies der Fall, ist es wahrscheinlich, dass die Erben ihre Freibeträge ausschöpfen werden und möglicherweise auch überschreiten.

Eine Gestaltungsmöglichkeit besteht beispielsweise darin, das Familienheim schon zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung auf den Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartner zu übertragen. Schenkungssteuer fällt hierfür nicht an. Er muss dann später nicht auf die Zehnjahresfrist achten, wenn es um die weitere Nutzung der Immobilie geht. Zieht der Ehegatte aus der geschenkten Immobilie vor Ablauf dieser Frist aus, würde also nachträglich keine Erbschaftssteuer anfallen, wie es sonst der Fall wäre.

Auch Erben haben mitunter in der Hand, ob sie Erbschaftssteuer zahlen müssen oder nicht: So kann es beispielsweise für das Kind eines Erblassers eine Überlegung wert sein, das geerbte Elternhaus langfristig – also mindestens zehn Jahre - selbst zu nutzen. Hier gilt es jedoch abzuwägen, inwieweit das Familienheim den eigenen Vorstellungen vom Eigenheim entspricht.

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