Zum Notar

Typische Notaraufgaben bei der Beurkundung


Die Art und Weise, wie Notare Beurkundungen vornehmen, ist überwiegend im

Beurkundungsgesetz geregelt.

Feststellung der Beteiligten
Bevor der Notar etwas beurkundet, muss er feststellen, mit wem er es zu tun hat.

Regelmäßig müssen Sie sich durch Ihren Personalausweis oder einen gültigen

Reisepass ausweisen.

Sofern Sie einen Vertreter zur Beurkundung schicken, benötigt auch der Vertreter

eine von Ihnen notariell beglaubigte Vollmacht für den Immobilienverkauf. Beurkundet ein Vertreter ohne Vertretungsmacht den Vertrag, ist der Vertrag so lange unwirksam, bis Sie ihn später beim Notar ausdrücklich genehmigen.

Feststellung der Geschäftsfähigkeit
Der Notar achtet darauf, dass alle Beteiligten geschäftsfähig sind. Hat er Zweifel, muss er die Beurkundung ablehnen oder seine Zweifel zumindest in der Niederschrift erwähnen.

Vorabeinsicht in Vertragstext vor Beurkundung
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen, will Sie das Gesetz vor übereilten Entschlüssen schützen. Sehen Sie im Notartermin erstmals den zu beurkundenden Text, sind Sie regelmäßig nicht in der Lage, die Tragweite der Formulierungen im Vertragstext zu überblicken und einzuschätzen. Vor allem dürfen Sie den Inhalt eines Vertrages nicht unterschätzen oder unterstellen, dass der Notar als Fachmann in Ihrem Sinne schon alles richtig bewerkstelligen werde.

Aus diesem Grund soll der Notar den Beteiligten im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung den Text zur Einsichtnahme zur Verfügung stellen. Damit sollen Sie Gelegenheit erhalten, den Vertragstext zu prüfen oder durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, ob und inwieweit er Ihren Vorstellungen entspricht. § 17 Abs. IIa S. 2 BeurkG hat diese Pflicht lediglich als „Soll-Vorschrift“ ausgestaltet, so dass der Notar auf ausdrücklichen Wunsch aller Beteiligten auch kurzfristig die Beurkundung vornehmen kann. Der Verzicht auf die Frist sollte in der Praxis allerdings der Ausnahmefall bleiben.


Vorlesen des Vertragstextes
Sie als Beteiligter mögen es als belastend, überflüssig oder gar nervend empfinden: Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Niederschrift des Immobilienkaufvertrages den Beteiligten Wort für Wort vorzulesen, den Text von allen Beteiligten genehmigen und eigenhändig unterschreiben zu lassen.

Der Zweck ist einleuchtend. Sie müssen schließlich wissen, was Sie unterschreiben. Sofern Fragen auftauchen, dürfen Sie sich nicht scheuen, den Notar in seinem Lesefluss zu unterbrechen und zu bitten, Ihnen einen rechtlichen Begriff oder eine Formulierung näher zu erläutern. Der Notar kann die Urkunde jederzeit abändern und handschriftliche Ergänzungen auf der Urkunde vornehmen.

Auch wenn Sie den Vertragstext vorher bereits zur Kenntnis erhalten haben, ändert sich nichts daran, dass der Notar den Text vorlesen muss. Mit dem Vorlesen und Ihrer Unterschrift bestätigen Sie nochmals ausdrücklich, dass Sie wissen, was Sie beurkundet haben.

Notaraufgaben, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen


Hat der Notar den Kaufvertrag über eine Immobilie beurkundet, beginnt seine eigentliche verantwortungsvolle Aufgabe. Er muss dafür Sorge tragen, dass der Kaufvertrag ordnungsgemäß abgewickelt werden kann. Ziel ist, dass der Verkäufer möglichst schnell den Kaufpreis erhält und der Käufer möglichst schnell als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Hinsichtlich der Notarkosten müssen Sie ca. 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.

1. Auflassungsvormerkung
Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers in das Grundbuch. Damit wird sichergestellt, dass der Verkäufer das Grundstück nicht ein weiteres Mal an eine dritte Person verkaufen kann und der erste Erwerber sicher als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Als Käufer werden Sie zur Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch sozusagen „vorgemerkt“.


2. Grundschuld
Der Notar schreibt im Grundbuch eingetragene Gläubiger an, ob und unter welchen Voraussetzungen sie auf ihr eingetragenes Recht (z.B. Grundschuld, Wohnrecht) verzichten. Haben Sie als Verkäufer ursprünglich den Kaufpreis für das Grundstück finanziert und zugunsten der Bank eine Buchgrundschuld bestellt, muss die Bank die Löschung der Grundschuld erklären, da der Käufer regelmäßig kein Interesse dran hat, die Grundschuld zu übernehmen.

3. Gesetzlichen Vorkaufsrecht
Der Notar schreibt die Gemeinde an, informiert sie über den Kauf und fragt an, ob die Gemeinde von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, ist in der Praxis der Ausnahmefall.

4. Grunderwerbssteuer
Der Notar übersendet eine Abschrift des Kaufvertrages an das Finanzamt. Dort wird die Grunderwerbssteuer festgesetzt. Der Käufer erhält den Grunderwerbssteuerbescheid, mit der Aufforderung, innerhalb einer vorgegebenen Frist, meist sind es vier Wochen, die Grunderwerbssteuer zu zahlen.


5. Belastungsvollmacht
Zur Kaufpreisfinanzierung steht oft eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag. Dazu wird der Notar auf Ihre Veranlassung die Grundschuld beurkunden. Regelmäßig stellt die Bank dafür ein bankeigenes Formular zur Verfügung. Der Notar wird die Grundschuld nach der Beurkundung zur Eintragung ins Grundbuch anmelden.

6. Bezahlen
Sobald der Notar sicher sein kann, dass Sie als Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden können, wird er den Kaufpreis fällig stellen und Sie auffordern, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

7. Eigentumsumschreibung
Hat der Verkäufer den Kaufpreis erhalten, und hat der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt und damit eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erhalten, wird der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen. Dieser Vorgang wird als Auflassung bezeichnet

Fazit
Notare sind Amtspersonen. Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, dürfen Sie in deren Arbeit großes Vertrauen setzen. 
Dennoch ist es empfehlenswert jeden Schritt mitzuverfolgen und im Zweifel nachzufragen, wenn Sie etwas nicht verstehen oder Anlass haben, eine Maßnahme zu beanstanden. Als Ihr Immobilienmakler unterstützen wir Sie dabei gerne mit Rat und Tat. Für uns ist es selbstverständlich, dass wir die Verträge vorher ausführlich mit Ihnen durchgehen und offene Fragen erklären.

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